Los promotores inmobiliarios y entidades bancarias se están convirtiendo en el principal quebradero de cabeza de los administradores de fincas, hasta el punto de que el presidente del colegio que agrupa a los profesionales de la provincia de Cádiz, Rafael Trujillo, admite ya que estos vecinos acaparan buena parte de la morosidad en las comunidades de propietarios. La situación es fácilmente comprensible. Muchas de las promociones inmobiliarias desarrolladas en estos últimos años no han podido ser vendidas como consecuencia de la crisis económica y la falta de crédito.

Esta situación provoca que los promotores conserven aún la propiedad de buena parte de las viviendas, lo que da pie a que demoren el pago de las cuotas mensuales a la espera de encontrar compradores. Así, se ven de algún modo obligados a asumir los costes de mantenimiento de los edificios los pocos vecinos que accedieron a la propiedad de los inmuebles. “Se dan casos de edificios en los que las promotoras se ha debido quedar con la propiedad de diez o quince viviendas a la espera de venderlas y, mientras tanto, no pagan los recibos de la comunidad. Este tipo de situaciones generan un grave problema, porque los pocos vecinos del edificio tienen que asumir los gastos de limpieza, ascensor, el mantenimiento de las zonas comunes... Y esos gastos son similares con independencia de que el edificio esté ocupado o no”, explica Rafael Trujillo.

En Jerez no son pocos los edificios que se encuentran “muy saturados” desde el punto de vista económico sencillamente “porque no se han vendido”, lo que genera “situaciones muy complicadas” ante las cuales los administradores de fincas no son capaces de encontrar respuesta. De hecho, “hay compañeros que han tenido que abandonar la gestión de algunas comunidades de propietarios porque las situaciones que se daban eran imposibles de asumir”.

Pero, además de los promotores inmobiliarios, los bancos y entidades de ahorro no son precisamente un ejemplo de puntualidad en los pagos. Según el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cádiz, el problema se presenta en este caso cuando las entidades gestoras de los activos de los bancos recuperan tras un embargo la titularidad de una vivienda y toman el ejemplo de las promotoras inmobiliarias. “Lo que suelen hacer es poner el piso en venta y no pagar la comunidad hasta que no venden. Tratan de demorar los pagos por falta de liquidez, porque los bancos y sus entidades gestores tienen en este sentido los mismos problemas que todo el mundo”, apostilla Rafael Trujillo.

Las dificultades que deben sortear las comunidades para cobrar son aún mayores si los promotoras inmobiliarias que conservan la titularidad de las viviendas se encuentran inmersas en procedimientos concursales. En ese caso, la venta del piso se complica aún más y el pago de las cuotas se eterniza.comprensión entre vecinos El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cádiz no se muestra excesivamente preocupado por el incremento de la morosidad entre los vecinos que realmente ocupan las viviendas de su propiedad. Trujillo admite la existencia de un “aumento” general de la morosidad, pero “tampoco para tanto” dada la coyuntura económica actual. Incluso, se muestra comprensivo con quienes no pueden afrontar los pagos de manera eventual.

“Se dan casos puntuales de personas que aseguran que no pueden pagar por problemas económicos, pero eso no es morosidad, es un problema de necesidad circunstancial. Y ante estos casos, las comunidades están siendo muy responsables, tolerando a las personas que están pasando por un apuro. No suele recurrir a la vía judicial”, explica. cierre de curso en la provincia El problema de la morosidad ha sido una de las cuestiones abordadas estos días en la provincia por 300 representantes de los más de 15.000 administradores de fincas colegiados que existen en España, que han celebrado el último pleno del año del consejo general.

El colectivo ha desarrollado distintas comisiones en las que se han marcado las líneas de trabajo y los objetivos para el próximo año, al tiempo que se han revisado todas las propuestas realizadas en 2011, dedicando especial importancia a la necesidad de dar a conocer el “importante trabajo” que llevan a cabo los administradores de fincas colegiados en la sociedad, “dada la complejidad que cada día se manifiesta en la administración y gestión de los edificios”. En Jerez, la labor de estos profesionales se antoja aún más importante si se tiene en cuenta el amplio parque de viviendas existente y la existencia de numerosas promociones inmobiliarias sin vender.

Las comunidades con parados atrasan los recibos al día del cobro de los subsidios
Los administradores de fincas son testigos privilegiados de la crisis económica. A pesar de que lleva poco tiempo trabajando en el sector, Sergio Betanzos ha advertido ya sensibles cambios en el comportamiento de las comunidades de propietarios. Una de las cosas más curiosas que ha observado es que varias comunidades con desempleados han adoptado la determinación de atrasar al día 10 el pago de los recibos, coincidiendo con la fecha en la que suelen cobrarse los subsidios. Además, y en contra de lo que pudiera pensarse, la experiencia de Betanzos dice que las zonas más deprimidas de la ciudad no acumulan mayor morosidad.

“Los niveles de impago son similares que a los que se pueden observar en zonas aparentemente más pudientes, aunque también es cierto que las cuotas son inferiores”, explica. José Jácome lleva más de quince años dedicado a la administración de fincas y constata que de cuatro años hacia acá los problemas se han incrementado de manera notable. “Ahora se observan más problemas de convivencia entre los vecinos, quizá porque la propia crispación producto de la crisis termina repercutiendo en esas relaciones. Hay que usar mucha psicología”, asegura. Ismael Calvo constata la existencia de un aumento de la morosidad por encima del 10 por ciento, que a su juicio marca el umbral de lo “razonable”. “Cada comunidad es un mundo, pero normalmente, con crisis o sin ella, siempre hay un 10 por ciento de morosos. En las comunidades grandes se está observando un incremento de los pequeños morosos, lo que provoca perjuicios para el resto, que pagan por los demás”.

La sensación de Isabel Ángel es que las comunidades de propietarios están recurriendo ahora con mayor frecuencia a los administradores de fincas. “En Jerez hay muchas comunidades con administradores. Donde menos presencia tenemos es en las comunidades pequeñas y antiguas, donde siempre han sido los vecinos quienes han asumido todas las gestiones. Incluso así, en muchos de estos casos están recurriendo a nosotros porque en ocasiones se ven desamparados”, afirma. El caso de Juan Luis García es excepcional. Lleva un año trabajando con las comunidades de propietarios y no tiene a ningún moroso.

La carga de trabajo eterniza los procesos judiciales
Los administradores de fincas coinciden al lamentar el hecho de que los procedimientos judiciales se estén alargando de manera considerable como consecuencia de la mayor carga de trabajo que deben soportar los juzgados. Según José Jácome, el “año y medio” de espera “no lo quita nadie”, cuando con la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal “se vendió que los plazos iban a agilizarse”.

De hecho, Isabel Ángel estima que antes de la crisis económica estos procedimientos judiciales se resolvían “en tres o cuatro meses”. Además, los administradores de fincas se encuentran con otro problema que evidencia la descoordinación existente entre las propias administraciones públicas. “Muchas veces resulta bastante difícil notificar al propietario porque el juzgado es incapaz de localizarle. Falta un enlace entre los datos de Hacienda y Justicia, porque Hacienda siempre saLos expertos recomiendan que las comunidades dispongan de un fondo de reserva, que además es legalmente obligatorio. Además, para incentivar el pago se puede hacer uso de varios recursos legales, como privar del derecho de voto al vecino moroso o hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a la junta y las actas.

A TENER EN CUENTA:

Medidas preventivas ante la morosidad
Los expertos recomiendan que las comunidades dispongan de un fondo de reserva, que además es legalmente obligatorio. Además, para incentivar el pago se puede hacer uso de varios recursos legales, como privar del derecho de voto al vecino moroso o hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a la junta y las actas.

Cómo actuar en caso de morosidad
Si hay una deuda no abonada en el tiempo y forma acordados por la junta, se debe requerir el pago y, en su caso, acordar proceder por la vía judicial contra el moroso. Cuando el propietario responsable del impago es una familia o persona afectada por desempleo o circunstancias similares y sin antecedentes de morosidad, puede resultar conveniente acordar un plan de pago específico que facilite el abono de las deudas y hacerlo constar en acta.

La reclamación ante los tribunales
Para reclamar se requiere un certificado de la deuda, que recoja la liquidación de la deuda con la firma del presidente y administrador. El acuerdo de ir a juicio debe notificarse de modo fehaciente a los afectados. El procedimiento se regula en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Enjuiciamiento Civil que remite al procedimiento monitorio. Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador. Además, la última reforma legal eliminó el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio.

Qué pasa cuando no paga la comunidad
Puede darse el caso de que la comunidad sea la demandada por un tercero por un impago, por ejemplo tras la ejecución de unas obras, y que ese impago sea producto de la morosidad de algunos vecinos. Las comunidades están obligadas a responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario por su parte, y no por el total de la deuda. En este caso, los vecinos no morosos pueden oponerse a la ejecución de estos pagos.