El alquiler en los tiempos del covid: la pandemia contagia al sector

La pandemia de coronavirus ha golpeado de lleno a la economía española haciendo mella también en el mercado del alquiler, que se ha visto contagiado por el frenazo turístico y hostelero y que encara una nueva etapa marcada por las "cláusulas Covid", la morosidad, las bajadas de rentas o el exceso de oferta.

Los expertos lo tienen claro. En un contexto como el actual la caída de los precios del alquiler empieza a evidenciarse. La situación económica o laboral, la vuelta de los pisos turísticos al alquiler tradicional ante la falta de demanda, el aumento de la morosidad, el exceso de oferta o el cambio en las preferencias de los inquilinos están detrás de este cambio de tendencia.

EL SECTOR AUGURA NUEVOS DESCENSOS ANTE EL EXCESO DE OFERTA

La firma inmobiliaria RE/MAX constata un aumento histórico de la oferta, más que duplicándose en muchas áreas, fundamentalmente, tras las rescisiones contractuales de aquellos inquilinos que han tenido que dejar su vivienda y volver a sus ciudades de origen, buscar opciones más económicas, más alejadas, o que se han visto obligados a compartir piso.

En cuanto al mercado no residencial, sobre todo locales comerciales destinados a la hostelería y al retail, no ha cesado la oleada de cierres ante un "stock" que nunca antes se había visto y que se extiende incluso a las zonas prime, según reconoce a EFE Ángel Matarranz, agente de RE/MAX Urbe en Madrid.

En su opinión, lo normal es que esta situación tienda a estabilizarse en los próximos meses, si no hay nuevos confinamientos, y que 2021 pueda ser el año de la vuelta "a la vieja" normalidad.

DÓNDE SE ESTÁ NOTANDO MÁS ESTA BAJADA DE RENTAS

En España durante los primeros meses de la pandemia se produjeron leves reajustes de precios, que no superaron en términos generales el 5 %, según señalan desde Arrenta.

Los descensos en el precio del alquiler afectaron sobre todo a las zonas más pobres y a las viviendas de peor calidad, una caída que también se constató en la vivienda vacacional al atraer a menos turistas.

Además, en las zonas de viviendas de alto standing los propietarios valoran ahora mucho más la solvencia del inquilino y sí que están abiertos a ajustar el precio, añaden.

El portal inmobiliario Pisos.com ya constata descensos en las grandes capitales de provincia como Madrid, Valencia, Palma de Mallorca o Barcelona, donde en esta última se abarataron los alquileres un 10,5 % en agosto.

LA CRISIS DEL COVID REPUNTA LA MOROSIDAD

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler, su director general, José Ramón Zurdo, coincide en que se están produciendo muchas negociaciones de precio -más que rebajas- y moratorias en el pago de la renta cuando se trata de propietarios particulares. En el caso de sociedades y fondos, sí se han producido algunas rebajas de precios.

Por su parte, el director de Estudios y Calidad del Fichero de Inquilinos Morosos, Sergio Cardona, reconoce que las incidencias de pago están creciendo y entre abril y mayo se multiplicaron por cinco. Sin embargo, a diferencia de la anterior crisis, los dueños de las viviendas están esperando más a la hora de incluir a sus inquilinos en el fichero.

Según los cálculos de Arrenta, el aumento de impagos durante la pandemia se ha triplicado hasta alcanzar un 15 % en junio y en vista de esta tendencia recomiendan la contratación de seguros de impago para asegurar el cobro de la renta.

Desde Alquiler Seguro también están observando mucha devolución de recibos, que se ha multiplicado por dos, pero capacidad para abonarlos aunque más tarde, según ha explicado a EFE su consejero delegado, Antonio Carroza.

Estos impagos se extienden más a zonas turísticas, el centro de Madrid e islas, agrega Carroza, que espera más morosidad de cara al próximo año y medio.

LAS "CLÁUSULAS COVID" IRRUMPEN EN EL MERCADO

La pandemia ha traído consigo novedades en los contratos de alquiler incluyendo, en muchos casos, "cláusulas covid" con las que protegerse si se decreta un nuevo estado de alarma o un confinamiento.

Estás cláusulas -más habituales en pisos de estudiantes, en aquellos que se alquilan por habitaciones o en locales comerciales- permiten que el estudiante pueda dejar el piso si hay un nuevo confinamiento, que el dueño pueda entrar en la vivienda, que se minoren las rentas o se exonere su pago o incluso que se resuelvan anticipadamente los contratos de alquileres de locales, que normalmente son a muy largo plazo.

Su objetivo: regular las condiciones especiales del contrato en caso de sobrevenir un nuevo estado de alarma, confinamiento y/o restricciones a la movilidad y a las actividades económicas.

Pero ojo: si esta cláusula covid beneficiase al arrendador podría ser nula al vulnerar la Ley de Arrendamientos Urbanos. De hecho, desde Alquiler Seguro creen que estas figuras pueden engorronar los contratos y acabar en los tribunales.

SU EFECTO EN LOS LOCALES COMERCIALES

A diferencia de la vivienda, donde sí están siendo efectivas estas cláusulas es en los locales comerciales.

El bufete Ayuela Jiménez abogados, firma que asesora a varias cadenas de restauración, subraya que se está notando que los propietarios y los arrendatarios llegan a acuerdos para repartir proporcionalmente los costes que ha generado esta situación y en un pequeño porcentaje, los propietarios han instado procedimientos de desahucio.

Cuanto más específica sea la regulación contractual y las "clausulas covid" en los locales, menor margen interpretativo existirá y, por consiguiente, menor riesgo de litigiosidad, agrega su socio Eduardo Ayuela.