El grupo inmobiliario LAR España ha encargado a un bufete valenciano la defensa de sus intereses tras la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que compromete o condiciona el futuro de su centro comercial Lagoh al haber anulado la modificación del Estudio de Detalle en que se basó su construcción. Por consejo de sus asesores jurídicos, LAR ha usado una vía jurídica de doble carril para tratar de que se anule dicha sentencia o, en último extremo, que su aplicación se retrase el máximo tiempo posible.
El pasado mes de septiembre (2021) se conoció la sentencia por la que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) estimó parcialmente un recurso de Ecologistas en Acción y anuló el modificado del Estudio de Detalle en que se ha fundamentado la construcción en la sevillana zona de Palmas Altas del centro comercial Lagoh, el más grande de Andalucía hasta la fecha y propiedad en última instancia del grupo inmobiliario LAR.
La sentencia no se podía considerar definitiva, ya que cabía presentar un recurso de casación, una posibilidad que el grupo LAR estudió desde el primer momento, para lo cual contrató los servicios de un bufete con sede en Valencia.
El representante legal del grupo inmobiliario ya ha redactado el técnicamente denominado como Preparación del escrito del recurso de casación ante el órgano judicial que dictó la sentencia, es decir el propio TSJA, el cual puede admitirlo a trámite o no, mediante un dictamen motivado.
En caso de que lo admita, emplazará a las partes para que en un máximo de treinta días se personen ante el Tribunal Supremo, el cual, a su vez, podrá señalar nuevos plazos para la realización de las actuaciones que estime oportunas, pero luego no tendrá un límite temporal para pronunciarse al respecto.
Si el Tribunal Supremo fallara a favor de LAR España, la consecuencia sería la revocación de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
El segundo camino
Además, para llegar hasta el Supremo con su recurso de casación los estrategas del grupo LAR han aprovechado otra posibilidad, la que le brinda la legislación estatal.
Se han percatado de que todavía está en parte vigente en Andalucía el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio), a pesar de que es preconstitucional, ya que se aprobó antes de la Constitución de 1978 (referéndum del 6 de diciembre del mismo año).
Esa vigencia le ha permitido al grupo LAR presentar dos escritos distintos o dos con la misma argumentación ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, uno dirigido a su Sala de lo Contencioso, cuya sede está en Granada, y otro dirigido al Tribunal Supremo.
Invoca en el primer caso la norma autonómica, es decir la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), y en el segundo, el citado Reglamento preconstitucional, de ámbito estatal y aún no derogado plenamente en nuestra comunidad autónoma.
Los representantes legales de LAR deberán comunicar cuál de estos carriles complementarios de la misma vía jurídica prefieren primero. Si no comunican elección alguna, entonces tomará la decisión el TSJA por ellos.
Ahora bien, si llegado el momento el Supremo no admitiera el recurso basado en la legislación estatal, el caso quedaría única y exclusivamente en manos del alto tribunal andaluz.
Ganar tiempo
Esta vía de doble carril es, por así decirlo, más tortuosa que la única directa ante el TSJA y aunque no ofrece “a priori” más posibilidades de victoria legal sí tiene una consecuencia añadida: alargar el procedimiento y, por tanto, la resolución del recurso de casación, lo que sirve al propósito secundario de LAR de ganar tiempo para la hipótesis de un nuevo fracaso judicial y por lo menos mantener el “statu quo” actual todo lo que pueda.
Hay que tener en cuenta que si el Tribunal Supremo confirmara la sentencia del TSJA sobre el modificado del Estudio de Detalle que permitió la construcción del complejo comercial Lagoh, ese fallo tendría una repercusión directísima sobre tres recursos más que Ecologistas en Acción interpuso en su día y que son los siguientes:
-Contra la concesión de la licencia al centro comercial.
-Contra el reformado de la licencia.
-Contra el trasvase de edificabilidad entre parcelas.
Los fallos judiciales pendientes en estos tres recursos se han pospuesto hasta que se conozca qué ocurrirá finalmente con el/los recurso(s) de casación que ha presentado LAR España.
Imprevisible
Si fracasara el/los recurso(s) de casación de LAR y además, en un efecto cascada, los tribunales anularan a continuación las licencias y el trasvase de edificabilidad otorgados por el gobierno municipal del socialista Juan Espadas, se podría llegar a cualquier escenario, desde dejar fuera de ordenación el complejo comercial hasta decretar su demolición, como ya ocurrió con la biblioteca de la Universidad de Sevilla que la arquitecta Zaha Hadid diseñó en suelos de una zona verde del Prado de San Sebastián.
Incluso en tal hipótesis jurídica, si bien el TSJA no entró a valorar en la sentencia conocida el pasado mes de septiembre el Estudio de Detalle pese a la demanda de los verdes sino únicamente su modificación, sí podría hacerlo los juzgados donde se dirimen los tres recursos aún pendientes, ya que tanto las licencias como el trasvase de edificabilidad serían actos de aplicación de dicha figura urbanística.
Interpretaciones
El grupo inmobiliario LAR sigue sosteniendo en su argumentación jurídica que al estar situado el centro comercial Lagoh en un suelo urbano, la Administración no puede imponerle “a posteriori” cargas urbanísticas, como serían la cesión del aparcamiento y/o de los viales exteriores.
Por su parte, los ecologistas sostienen que cuando la primera empresa propietaria, perteneciente al grupo sevillano Viapol, se hizo con la parcela original, ésta no se hallaba en suelo urbano propiamente dicho, sino en suelo urbano no consolidado, condicionado,pues, a que se aprobara el Estudio de Detalle y a que se terminaran las obras de urbanización.
Según los verdes, en el previo Plan de Sectorización se estableció que el aparcamiento, el subsuelo y el viario serían públicos.
Además, Ecologistas en Acción asevera que en el Plan de Sectorización tampoco estaba contemplado el uso de esos terrenos de Palmas Altas para una gran superficie comercial, uso que fue introducido posteriormente y de forma presuntamente irregular en el Estudio de Detalle, cuya redacción se inició en el año 2008.
Asimismo, en dicho Estudio de Detalle no se habría previsto la gran volumetría construida finalmente en el centro comercial.
Impacto
Aunque no sea definitiva por estar pendiente el/los recurso(s) de casación ante el Tribunal Supremo, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía anuladora del modificado del Estudio de Detalle en que se basó la construcción del complejo comercial Lagoh supone ya una espada de Damocles sobre el mismo y un gravamen sobre su valor económico de cara a una posible venta futura.
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis) como LAR suelen desprenderse de activos (“rotarlos”) cuando consideran que se han revalorizado los suficiente como para interesar a terceros y venderlos a un precio que les reporte un buen beneficio.
A finales de 2020, el grupo LAR decidió poner en venta sus centros comerciales más antiguos, el de Txingudi, en Bilbao, y el de las Huertas, en Palencia, además de una veintena de supermercados operados por el grupo vasco de distribución Eroski.
Con fecha 23 de febrero de 2021, LAR transmitió al fondo de inversión europeo Blackbrook Capital las sociedades LE Retail Hipermercados I, S.L.U., Hipermercados II, S.L.U. yLE Retail Hipermercados III, S.L.U. correspondientes al portfolio de 22 supermercados Eroski, con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 27.909 m².
La venta se efectuó por un precio total de 59 millones de euros y representó una plusvalía del 24% respecto del precio de adquisición desembolsado por el grupo en marzo de 2017, y un incremento del 2,2% sobre el valor de la última tasación de este activo, realizada en junio de 2020. La venta de los locales permitirá a Lar España acrecentar su liquidez y fortaleza de caja, prioridad estratégica de la compañía.
Difícilmente un operador compraría a LAR al precio deseado por el grupo inmobiliario el centro comercial Lagoh pesando sobre el mismo la sentencia del TSJA y estando pendientes del recurso de casación tres recursos más que cuestionan desde la concesión de la licencia hasta el trasvase de edificabilidad que lo hicieron posible.
